Từ 01/01/2026, việc mua bán, chuyển nhượng nhà ở xã hội (NOXH) tại Hà Nội sẽ được siết chặt hơn nhằm hạn chế đầu cơ, trục lợi chính sách và đảm bảo đúng đối tượng thụ hưởng. Các quy định mới được Sở Xây dựng Hà Nội hướng dẫn cụ thể tại Công văn số 18996/SXD-PTDT ban hành ngày 30/12/2025, căn cứ theo Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 100/2024/NĐ-CP.
Theo đó, việc bán lại NOXH được chia thành hai trường hợp chính, tùy thuộc vào thời gian sở hữu căn hộ.
Trong vòng 05 năm kể từ thời điểm người mua thanh toán đủ tiền mua nhà, nếu có nhu cầu bán lại NOXH thì chỉ được phép thực hiện trong hai trường hợp:
Thứ nhất, bán lại cho chủ đầu tư dự án NOXH
Người bán phải thực hiện thanh lý hợp đồng mua bán với chủ đầu tư. Việc chuyển nhượng được thực hiện theo quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở 2023, đồng thời tuân thủ pháp luật về kinh doanh bất động sản và đất đai có liên quan.
Thứ hai, bán lại cho người đủ điều kiện mua NOXH
Người mua lại phải thuộc đối tượng đủ điều kiện mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội, có đầy đủ hồ sơ chứng minh theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng, Bộ Quốc phòng hoặc Bộ Công an (nếu có). Hồ sơ phải được Sở Xây dựng Hà Nội xác nhận đúng đối tượng, đúng điều kiện theo điểm đ khoản 1 Điều 38 Nghị định 100/2024/NĐ-CP.
Trong trường hợp này, người bán cũng phải thanh lý hợp đồng với chủ đầu tư (nếu có).
Lưu ý quan trọng:
Giá bán lại tối đa không được vượt quá giá bán NOXH ghi trong hợp đồng đã ký với chủ đầu tư.
Người bán vẫn phải kê khai và nộp thuế thu nhập cá nhân (TNCN) theo quy định pháp luật.
Sau khi đã đủ 05 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà, người sở hữu NOXH được phép bán lại căn hộ theo cơ chế thị trường, với điều kiện:
Đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
Việc chuyển nhượng thực hiện theo pháp luật về kinh doanh bất động sản và đất đai
Theo quy định tại điểm e khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở 2023:
Người bán không phải nộp tiền sử dụng đất, chỉ phải nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định
Riêng trường hợp NOXH là nhà ở riêng lẻ, người bán phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai, ngoài các khoản thuế, phí bắt buộc khác
Thời điểm tính tiền sử dụng đất là thời điểm nộp hồ sơ hợp lệ đề nghị công nhận quyền sử dụng đất.
nhà ở xã hội hồng hà eco city
Theo Điều 89 Luật Nhà ở 2023, trong thời hạn 05 năm:
NOXH chỉ được bán lại cho chủ đầu tư hoặc người đủ điều kiện mua NOXH
Giá bán tối đa bằng đúng giá bán ghi trong hợp đồng mua bán ban đầu
Không được phép bán chênh lệch hay theo giá thị trường
Quy định này nhằm đảm bảo tính an sinh xã hội, tránh tình trạng đầu cơ, mua đi bán lại hưởng chênh lệch từ chính sách ưu đãi của Nhà nước.
Theo Điều 22 Nghị định 65/2013/NĐ-CP, được sửa đổi bởi Nghị định 12/2015/NĐ-CP, thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được áp dụng như sau:
Thuế suất: 2% trên giá chuyển nhượng
Thuế TNCN phải nộp = 2% × Giá chuyển nhượng
Trong đó, giá chuyển nhượng chính là giá bán NOXH ghi trong hợp đồng mua bán, do không được phép bán cao hơn mức này.
Việc ban hành và áp dụng các quy định mới từ năm 2026 cho thấy Nhà nước đang quyết liệt siết chặt quản lý NOXH, hướng đến:
Đúng đối tượng thụ hưởng
Minh bạch trong mua bán – chuyển nhượng
Ngăn chặn đầu cơ, trục lợi chính sách
Người dân có nhu cầu mua hoặc bán lại NOXH tại Hà Nội cần nắm rõ quy định pháp luật, tránh vi phạm dẫn đến bị thu hồi nhà ở hoặc xử phạt theo quy định.